양도소득세 비과세 실수 사례

국세청의 양도소득세 실수 사례

양도소득세 신고 및 절세를 위한 주요 실수 사례를 정리한 것입니다.
양도소득세를 줄이기 위해 반드시 알아야 할 비과세 요건, 감면 요건, 필요경비 공제 요건 등을 다룹니다.

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1. 1세대 1주택 비과세 거주요건 미충족 사례

📌 기본 원칙:

• 1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 2년 이상 보유해야 하며,
  조정대상지역 내 주택이라면 2년 이상 거주해야 함.
• 조정대상지역 해제 이후에도 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주요건을 충족해야 함.

🔹 실수 사례

• 김국세 씨는 2018년 4월 서울 마포구에 **A주택(7억원)**을 취득 후,
  2023년 7월 11억원에 양도함.
• 2023년 1월 마포구가 조정대상지역에서 해제됨.
• 거주하지 않은 상태에서 양도했으나, 조정대상지역이었던 시점(2018년 취득 당시) 기준으로 거주요건이 필요하여 비과세 적용을 받지 못함.

🔹 절세 팁
✅ 조정대상지역이 해제되었더라도 취득 당시 기준을 적용하므로, 거주요건 충족 여부 확인 필수
✅ 양도 전에 비과세·감면 요건을 미리 점검하는 것이 중요함.

💰 예상 세금 차이:

• 비과세 적용 시: 0원
• 비과세 미적용 시: 1억 1,700만 원

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2. 주거용 오피스텔이 주택으로 간주되어 비과세 배제된 사례

📌 기본 원칙:

• 오피스텔이 업무용일 경우 주택 수에 포함되지 않지만,
  주거용으로 임대하면 주택으로 간주됨.
• 주택 수 포함 여부에 따라 1세대 1주택 비과세 적용 여부가 달라짐.

🔹 실수 사례

• 이민국 씨는 2018년 4월 **서울 성동구 A주택(5억원)**을 취득 후, 2023년 7월 10억원에 양도.
• B오피스텔을 주거용으로 임대하였으나, 공부상 ‘업무시설’로 되어 있어 주택에 해당되지 않는다고 오인.
• B오피스텔이 주택으로 간주되어 2주택자로 판정됨 → A주택 양도 시 비과세 미적용.

🔹 절세 팁
✅ 오피스텔을 주거용으로 사용할 경우, 반드시 주택 여부 확인
✅ 오피스텔, 레지던스, 생활형 숙박시설 등이 주거용으로 사용되면 소득세법상 ‘주택’으로 인정됨.

💰 예상 세금 차이:

• 비과세 적용 시: 0원
• 비과세 미적용 시: 1억 5,300만 원

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3. ’21.1.1. 이후 취득한 분양권이 주택 수에 포함된 사례

📌 기본 원칙:

• 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함됨.
• 분양권 보유 상태에서 기존 주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세 적용 불가.

🔹 실수 사례

• 강대한 씨는 2021년 2월 A분양권을 취득한 후,
  **2021년 5월 서울 동작구 B주택(6억 원)**을 취득,
  2023년 7월 9억 원에 양도.
• 분양권이 주택 수에 포함된다는 사실을 인지하지 못해 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못함.

🔹 절세 팁
✅ 2021년 이후 취득한 분양권은 주택 수 포함
✅ 주택 취득 전 분양권 보유 여부를 반드시 점검

💰 예상 세금 차이:

• 비과세 적용 시: 0원
• 비과세 미적용 시: 9,300만 원

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4. 다운계약서 작성으로 비과세 배제된 사례

📌 기본 원칙:

• 거짓 계약서(다운·업계약서)를 작성하면 비과세 적용이 배제됨.
• 실거래가액과 다르게 계약서를 작성하면 양도소득세뿐만 아니라 가산세와 과태료도 부과됨.

🔹 실수 사례

• 김한국 씨는 2016년 A주택을 8억원에 취득하면서 7억원으로 다운계약서 작성.
• 2023년 8월 11억원에 양도 후 1세대 1주택 비과세 신고하였으나,
  다운계약서 작성으로 인해 비과세 배제됨.

🔹 절세 팁
✅ 실거래가액을 정확히 신고해야 함
✅ 거짓 계약서는 부동산 거래가격 검증으로 적발 가능

💰 예상 세금 차이:

• 비과세 적용 시: 0원
• 비과세 배제 시: 7,700만 원

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5. 자본적 지출, 양도비 공제 누락 사례

📌 기본 원칙:

• 취득가액 외에도 자본적 지출, 양도비 등을 필요경비로 공제 가능.
• 신용카드 매출전표, 현금영수증, 세금계산서 등 증빙서류 제출 필수.

🔹 실수 사례

• 최성실 씨는 A주택을 취득 후
  베란다 샷시 설치, 난방시설 교체, 방 확장 공사비, 중개수수료 지출
  → 하지만 필요경비라는 사실을 몰라 양도소득세 신고 시 공제 누락.

🔹 절세 팁
✅ 자본적 지출은 필요경비로 공제 가능하므로 영수증 보관 필수
✅ 공사비 지출 시 도급계약서, 견적서 등 증빙자료 확보

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6. 자경농지 감면 요건 미충족 사례

📌 기본 원칙:

• 8년 이상 거주 + 직접 경작한 농지는 양도소득세 감면 가능.
• 양도일 현재 농지 상태여야 감면 적용 가능.

🔹 실수 사례

• 정나라 씨는 2003년 A농지(3억원) 취득 후 2023년 6월 8억원에 양도.
• 매매를 용이하게 하기 위해 농지를 대지로 변경 → 감면 대상 제외됨.

🔹 절세 팁
✅ 농지 지목을 변경하면 감면 적용이 불가능하므로 신중해야 함

 

 

 

 

 

 

요약 정리▼

 

1. 1세대 1주택 비과세 거주요건 미충족 

• 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 거주해야 비과세 적용 가능.
• 조정대상지역 해제 후에도 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주요건 충족 필요.
• 실수 사례: 조정대상지역에서 해제된 후 거주요건 없이 양도하여 예상보다 많은 세금 부담.

2. 오피스텔을 주거용으로 사용하여 1세대 1주택 비과세 배제 

• 오피스텔을 주거용으로 임대하면 주택으로 간주됨.
• 실수 사례: 업무용으로만 취급될 줄 알고 주거용 오피스텔 보유한 상태에서 주택 양도 → 비과세 미적용.

3. ’21.1.1. 이후 취득한 분양권이 주택 수에 포함

• 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함됨.
• 실수 사례: 분양권 보유 상태에서 주택을 양도했으나 주택 수 1채 초과로 비과세 불가.

4. 다운계약서 작성으로 인한 비과세 배제

• 실거래가액과 다르게 계약서를 작성(다운계약)하면 비과세 적용 불가.
• 실수 사례: 다운계약서 작성으로 인해 비과세 배제 및 양도소득세 부담 증가.

5. 거주요건을 충족하지 못하여 장기보유특별공제를 받지 못함

• 고가주택(실거래가 12억 초과)의 경우 2년 이상 거주해야 최대 80% 장기보유특별공제 가능.
• 실수 사례: 거주요건 없이 양도하여 장기보유특별공제율이 48%에서 20%로 감소.

6. 자본적 지출액, 양도비 등 필요경비 공제 누락 

• 필요경비(자본적 지출, 양도비 등) 공제 가능하나 증빙서류 보관 필수.
• 실수 사례: 베란다 샷시 설치비, 방 확장 비용, 중개수수료 등의 필요경비 공제를 누락하여 과세 부담 증가.

7. 자경농지 감면 요건 미충족 

• 자경농지는 8년 이상 거주 및 직접 경작해야 감면 가능.
• 실수 사례: 매매 용이 목적으로 농지를 대지로 변경 → 양도 시 감면 요건 미충족.